こんにちは。ユルイチです。
家を新築すると、必ずしなければならないのが登記。
でもなんとなく言葉としては聞いたことがあっても、登記って実際にどういうことなのかよくわからない、という人も多いと思います。
今回はそんな登記について、わが家の場合を例に考えてみたいと思います。
登記って何？
そもそも登記って何なのでしょうか。
登記（とうき）とは日本の行政上の仕組みのひとつであり、 個人・法人・動産・不動産・物権・債権など実体法上の重要な権利や義務を、不動産登記法や商業登記法などの手続法により保護するとともに、円滑な取引を実現する、法の支配並びに法治国家を支える法制度の一つである（Wikipediaより）
とっても難しいですね＾＾；笑
登記にも種類があって、商業登記・法人登記・不動産登記・・など色々ありますが
新築の場合は不動産登記の手続きが必要となります。
不動産登記についてざっくり簡単に言ってしまうと、土地や建物がどこにあって、どんな大きさで誰が所有しているのか、また誰にどういう権利関係が発生しているのか等を国の正式な帳簿に記載してもらう手続きです。
新築した時に必要な登記は？
では、家を新築した際に必要な登記にはどんなものがあるのでしょうか。
- 土地の所有権移転登記（土地を購入した場合）
- 建物の表題登記
- 建物の所有権保存登記
- 土地/建物の抵当権設定登記（住宅ローンを利用した場合）
簡単に1つずつみていきましょう。
土地の所有権移転登記（土地を購入した場合）
これはわかりますよね。土地を購入した場合、土地の持ち主が売主からあなたに替わります。
土地を所有する権利（所有権）を売主からあなたに移転する登記手続きです。
建物の表題登記
一般的に新築の建物が完成した時に行う登記で、建物の表題部を新たにつくる登記です。
建物が完成していても、登記がされていなければ登記簿的にはそこに建物はないことになっています。
この表題登記をすることで登記記録の『表題部』が作られ、建物の所在や家屋番号・構造や床面積などが記載されます。
ざっくり言えばどこにどのような建物があるか、ということの登記ですね。
建物の所有権保存登記
所有権の登記がされていない不動産について最初の所有者として登記記録の甲区欄に名前を入れる登記手続きです。
つまりこの建物の持ち主はこの人ですよ、という登記です。
土地/建物の抵当権設定登記
抵当権とは、住宅ローン等を借りた際に、それが返済できなくなった場合土地や建物を担保とする権利です。
つまり簡単に言えば『お金が返せないならこの土地や建物を売却してもらいますよ、その売却益からお金を返してもらいますよ』という権利のことです。
抵当権設定登記はこれを公的に明らかにするための登記です。
住宅ローンを利用する場合はこの抵当権設定登記が必要となります。
それぞれの登記はいつするの？
これはそれぞれのケースによって異なると思いますが、
わが家の場合は土地が建築条件付きの土地で土地と建物の代金の支払先が同じで、引き渡しの際にまとめて工務店に支払う形だったため
建物表題登記
↓１week～（この間に住所変更手続き）
【引渡し/ローン決済日】土地所有権移転登記・建物所有権保存登記・土地建物抵当権設定登記
という順番でした。
先に土地を購入してその後新たに建物の登記をする方（土地・建物ローン別）の場合は
【土地購入日】土地所有権移転登記・土地抵当権設定登記（ローン利用する場合）
↓ 建築工事
建物表題登記
↓１week～（この間に住所変更手続き）
【引渡し/ローン決済日】建物所有権保存登記・建物抵当権設定登記（ローン利用する場合）
となるかと思います。
なお、取得した土地に古屋が建っていて、それを解体して新築した場合など
前の建物が登記上残っている場合は表題登記の前に建物滅失登記が必要です。
なぜ引渡し前に住所変更をするの？
建物表題登記は旧住所でするかと思いますが、所有権保存登記は新住所で行った方が便利です。
というのも、表題登記時の住所と保存登記時の住所が違っても登記はそのまま受け付けてもらえますが、保存登記後に住所変更をすると保存登記の住所変更手続きが必要となります。
再度費用もかかりますし、手間もかかりますね。
ただ厳密には住所変更というのは実際に引越しをしてそこへ住んでから行うものなので、役所へ行って「もうすぐ引越すので住所変更します」といっても受け付けてもらえません。
あくまで「引越したので住所変更します」という体で申請してください（もう住んでますか？と聞かれると思います）。
本来はこのやり方はクロなのかもしれませんが、実際にはわりと一般的に行われているようです。私も工務店からそうするよう言われました。
本当はクロだけど実態に合っていないからグレーってところなんでしょうかね。
登記にかかった費用は？
わが家の場合、
建物表題登記（土地家屋調査士に依頼） 68,325円
土地所有権移転登記・建物所有権保存登記・抵当権設定登記（司法書士に依頼） 317,570円
でした。
ネットの情報等を見ると、わりと一般的な額だったかと思います。
いかがでしたか？
難しく思える登記手続きですが、ほとんどの場合はハウスメーカーや工務店、ローンを利用する金融機関に任せておけば良いように手配してくれると思います。
中には登記を自分でした！という猛者もいらっしゃるようです。
勉強にもなりますし時間とやる気のある方は挑戦してみても良いと思います。
私も表題登記に挑戦しようとしましたが、本人登記だと現地調査が必須とのことで（土地家屋調査士の方が登記する場合は省略）、引渡し/ローン実行日までに登記が完了せずスケジュール的に不可能とわかり諦めました。がんばって書類作ってたのに・・(´;ω;｀)泣
スケジュールに余裕のある方やローンを利用しない方は挑戦されても良いと思います。
難しいことを済ませたらあとは楽しい新居へのお引越しです♪
がんばってください＾＾＊
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